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不得地利 倉庫不盈:物流地產選址精要

更新:2020-01-02 11:08

成都物流公司,成都貨運公司,成都倉儲,成都配送,成都翔騰物流有限公司。物流業是整個國民經濟的基礎性和戰略性產業,而以物流倉儲設施投資建設和運營管理為主要經濟活動的物流地產行業是物流業發展的重要的載體和設施基礎。物流地產項目選址不僅是整個項目投資建設和運營管理全過程的起始環節,更是決定項目成敗的首要因素。

 

《管子·牧民》有云,不務地利則倉廩不盈。意思是說不重視土地利用就不會使糧倉充足,強調了合理使用土地的重要性。事實上,對于不動產來說,無論是農業耕種,還是地產開發,都符合威廉·配第提出的“勞動是財富之父,土地是財富之母”的科學判斷。

 

同樣的投資,投入到不同的地塊上,最終獲得的收益千差萬別。這說明,項目選址對于物流地產投資建設和運營管理來說,如同選擇自己的“母體”一樣至關重要。正是基于以上認識,所以本篇研究報告取名為“不得地利倉庫不盈——現代物流地產項目選址研究”。

 

長期的實踐經驗為物流地產項目選址積淀了一些普遍的規律和重要的原則。這些規律和原則是所有物流地產項目都必須予以遵守的法則。簡言之,物流地產項目選址必須同時遵守適應性原則、協調性原則、經濟性原則、戰略性原則,方可確保物流地產項目個體與經濟社會全局相互契合,短期利益與長遠發展相得益彰。同時,物流地產項目選址還要對擬選址地塊的自然環境、經營環境、基礎設施狀況和其他因素等四個方面,以及地質、水文、地形、政策與勞動力、商品特性、物流費用、服務水平、交通、公共設施、國土資源利用、環境保護要求、周邊狀況等十三個細分方面進行逐一梳理,方可系統全面地對物流地產項目擬選址地塊的合理性進行科學判斷。

 

大道至簡,普遍的原則雖然可以包羅萬象,但是每一類具體的物流地產項目又是各具特色的。因此,本研究報告創新性地按照物流地產項目承載的主要功能、倉儲物品的類型、服務輻射的范圍、所在城市的類型、服務客戶的類型等五個不同的維度,將物流地產項目細分為轉運型、儲備型、加工型、口岸服務型、綜合型、專業型、國際型、區域型、城市型等十七個細分類型,并對每一個細分類型的項目選址要求予以闡釋。

 


 

正  文

 

物流地產在物流網絡中連接著上游和下游,發揮著承上啟下的作用,承擔著物流集散、信息和控制等功能實現一體化運作的載體作用,是物流系統中的一個重要基礎設施。物流地產項目選址,是在一個具有若干供應點及若干需求點的經濟區域內,選擇一個地址設置物流地產項目的規劃過程。準確、快速的項目選址可以有效節省費用,促進供應和需求兩種流量的協調與配合,保證物流系統的平穩發展,實現物流地產項目開發和運營的良好效益。

 

《物流業發展中長期規劃(2014-2020年)》提出,要培育一批網絡化、規;l展的大型物流企業,鼓勵物流企業開展跨區域網絡化經營。項目選址無疑是物流企業實現跨區域、網絡化、規;洜I首要解決的重要課題之一。


上圖為丹麥腓特烈西亞

薩尼斯塔爾倉庫總平面圖


 

一、選址基本原則

物流地產項目選址應同時遵循四個基本原則,即適應性原則、協調性原則、經濟性原則和戰略性原則。

(一)適應性原則

物流地產項目選址應該與國家、省市整體發展戰略布局、產業布局調整優化要求、經濟發展的方針和政策相適應;應該與城市總體規劃和城市土地利用總體規劃相適應;應該與物流資源分布和需求分布相適應;應該與國民經濟和社會發展水平相適應。

(二)協調性原則

物流地產項目選址應該放在國家或區域物流網絡系統的大背景下來考慮,確保擬建項目的設施設備在地域分布、物流作業生產力、技術水平等方面與國家或區域物流網絡大系統互相協調,有效推動國家或區域物流系統的協調發展,實現擬建項目的價值。


上圖為荷蘭阿培爾頓

范德朔伊爾公司倉庫立面圖


 

(三)經濟性原則

物流地產項目選址應該綜合考慮項目投資建設和運營管理過程中所發生的建設費用和經營費用,不能僅僅以建設費用最低或者經營費用最低作為項目選址標準,而應該以總費用最低作為項目選址的經濟性原則,以期達到以最小的投入取得最好的收益。

(四)戰略性原則

物流地產項目選址應該具有將近期實際和遠期發展相結合的戰略眼光,既要考慮目前的實際需要,又要考慮到日后發展的可能。不能將環境條件和影響因素絕對化,而應從動態出發,將項目選址建立在詳細分析現狀及對未來變化做出合理預測的基礎之上。

二、選址影響因素

物流地產承載的功能及其具有的服務特性,決定了物流地產項目大多布局于城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。在物流體系規劃過程中,物流地產項目選址應該綜合考慮自然環境、經營環境、基礎設施狀況等多方面影響因素,才能科學合理地完成項目選址。

 

表1:物流地產項目選址主要影響因素

主要影響因素類別

項目選址要求

自然環境

氣象條件

溫度、濕度、風向、風力、降水量、日照、無霜期、凍土深度、年平均蒸發量等氣象因素適宜

地質條件

符合建筑承載力要求

水文條件

遠離泛濫的河流

地形條件

地形坡度平緩,適宜建筑,項目地塊形狀以長方形為宜

經營環境

政策與勞動力要素

優惠的物流產業政策,充足的合格勞動力供應

商品特性

具有足夠的物流量

物流費用

較低的物流費用

服務水平

快捷的配送服務

基礎設施狀況

交通條件

距高速公路出口、港口、機場、鐵路編組站等交通樞紐距離短

公共設施狀況

供水、電、熱、氣、通訊、道路等公共設施便利,符合要求

其他因素

國土資源利用

符合城市規劃、國土資源利用規劃和物流產業規劃

環境保護要求

遠離市中心區域

周邊狀況

周邊不存在影響物流倉儲安全的危險因素

資料來源:羅卡角中國物流地產研究院

(一)自然環境

1.氣象條件

物流地產項目選址應該綜合考慮溫度、濕度、風向、風力、降水量、日照、無霜期、凍土深度、年平均蒸發量、災害性天氣種類、嚴重程度和發生概率等氣象因素。例如,物流地產項目選址應該避開風口,因為在風口建設會加速露天堆放的商品老化。另外,對于那些對氣候條件有特殊要求的商品,氣候條件就成為項目選址需要格外關注的重要因素。

2.地質條件

物流地產項目選址區域未來將是大量商品的集結地,某些重量較大的物品堆碼起來會對地面產生很大的壓力。如果物流地產項目選址區域地面以下存在淤泥層、流砂層、松土層等不良地質條件,則會在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴重后果。因此,物流地產項目應該選址于土壤承載力高的地段。


上圖為智利雀巢巴恩斯工程第五區

貝納維德斯制藥廠和倉庫剖面圖


 

3.水文條件

物流地產項目選址應該詳細考察目標區域近幾年的水文資料,項目選址應該遠離容易泛濫的河川流域和上溢的地下水區域。同時,物流地產項目應該絕對禁止在地下水位過高,洪泛區、內澇區、故河道、干河灘等區域進行選址。

4.地形條件

物流地產項目應該選擇地勢高亢、地形平坦,且具有適當面積與合適形狀的地段,最宜選取完全平坦的地形,其次選擇稍有坡度或起伏的地段,規避山區陡坡區域。在地塊外形上,最宜選擇長方形地塊,不宜選擇狹長或不規則形地塊。

(二)經營環境

1.政策與勞動力要素

物流地產項目選址區域如果具有優惠的物流產業支持政策,則會對入駐物流企業的經濟效益產生積極影響;數量充足且文化水平、技術技能素質較高的勞動力要素是物流地產項目選址應該重點考慮的因素,項目選址應該綜合考慮人工成本和員工的勞動生產率。


上圖為智利雀巢巴恩斯工程第五區

貝納維德斯制藥廠和倉庫一層平面圖


 

2.商品特性

針對不同商品類型的物流地產項目,其選址應該充分考慮到商品的不同特性和客戶的特殊需求,項目分別布局于不同地域。例如,對于制造型物流地產項目而言,其項目選址應該與產業結構、產品結構、工業布局等因素緊密結合起來進行綜合考慮。

3.物流費用

物流費用是物品空間位移過程中所耗費的各種資源的貨幣表現,是物品在實物運動過程中的各個環節所支出的人力,財力,物力的總和,物流地產項目選址應該遵循節省物流費用的原則。因此,大多數物流地產項目選址于接近物流服務需求地的區域。例如,接近大型工業區、商業區等,以便縮短運距,降低運費等物流費用。

4.服務水平

對于現代物流而言,能否實現準時運送是衡量服務水平高低的重要指標。因此,物流地產項目選址應該保證客戶可以在任何時候向入駐于該物流地產項目中的物流服務供給方提出物流服務需求時,都能獲得快捷滿意的服務,滿足其個性化、多樣性的需求。


上圖為智利雀巢巴恩斯工程第五區

貝納維德斯制藥廠和倉庫總平面圖


 

(三)基礎設施狀況

1.交通條件

物流地產項目選址必須具備方便的交通運輸條件,靠近交通樞紐。例如,緊臨港口、交通主干道樞紐、鐵路編組站或機場,且有兩種以上運輸方式相連接。在河道(江)較多的城鎮,商品集散大多利用水運,項目可選擇沿河(江)地段。例如,日本《流通業務市街地的整頓法律(流市法)》在物流團地選址方面規定,以都市外圍的高速道路網和鐵路網的交叉口為中心的10公里半徑范圍內為選址地點,以確定其交通優勢及其與都市內配送的銜接優勢。

2.公共設施狀況

物流地產項目選址要求項目所在地通訊等公共設施齊備,具有充足的供應電、水、熱、燃氣的能力,不僅要考慮供應數量問題,還要考慮供應質量和價格問題,且場區周圍具有污水、固體廢物處理能力。


上圖為斯洛伐克波拉迪斯

拉瓦艾提斯行政樓和生產倉庫剖面圖


 

(四)其他因素

1.國土資源利用

物流地產項目的布局規劃應該貫徹節約用地、充分利用國土資源的原則。物流地產項目一般占地面積較大,周圍還需留有足夠的發展空間。相反,如果物流地產項目選址區域不具備繼續發展的能力,將為項目未來的經營帶來不確定因素。土地價格的高低對物流地產項目選址具有重要影響。在土地稀缺的地方,土地價格往往比較昂貴,而投資中國中西部,土地成本往往要比沿海地區低得多,物流地產項目選址要綜合考慮項目的投資收益。此外,項目選址還要兼顧區域與城市規劃用地的其它要素,不應該將那些占地面積較大的綜合型物流地產項目布局在城鎮中心地帶,以免帶來交通擁堵等諸多問題。


上圖為斯洛伐克波拉迪斯

拉瓦艾提斯行政樓和生產倉庫一層平面圖


 

2.環境保護要求

物流地產項目選址應該充分考慮保護自然環境與人文環境,盡可能降低項目對城市生活的干擾。對于大型轉運型物流地產項目,應該適當布局于遠離城市中心區的地帶,使得城市交通環境狀況能夠得到改善,城市生態建設得以維持和增進。

3.周邊狀況

物流地產項目往往是火災重點防護單位,因此項目不宜選址在易散發火種的工業設施(如木材加工、冶金企業)附近,也不宜選址在居民住宅區附近。另外,項目在當地是否受到公眾的歡迎對項目的日常經營活動存在著重要影響,嚴重時會使項目無法進行正常的生產活動。因此,公眾態度也是物流地產項目選址的重要考慮因素。


上圖為斯洛伐克波拉迪斯

拉瓦艾提斯行政樓和生產倉庫總平面圖


 

三、分類選址要求

物流地產項目存在共性的選址標準,也存在個性化的選址要求。根據不同劃分標準,物流地產項目存在不同分類,每類物流地產項目都具有各自特點,因此也具有不同的選址要求。一般來說,物流地產項目可以按其承載的主要功能、倉儲物品的類型、提供服務的范圍、選址城市的類型、服務客戶的類型等維度進行分類,相應地,也就存在著物流地產項目的分類選址要求。

(一)按承載的主要功能分類                                       

物流地產具有集散、周轉、保管、分揀、配送和流通加工等多種功能,根據其側重點的不同,物流地產按功能可以劃分為轉運型物流地產(也被稱為流通型物流地產或貨運樞紐型物流地產)、儲備型物流地產(也被稱為儲存型物流地產)、加工型物流地產、多功能物流地產、保稅物流地產、口岸服務型物流地產等多種類型,每類物流地產都具有特殊的項目選址要求。


上圖為奧地利林茨

奧鋼聯集團鋼鐵服務中心倉庫總平面圖


 

1.轉運型物流地產/流通型物流地產/貨運樞紐型物流地產項目選址要求

轉運型物流地產又被稱為流通型物流地產或貨運樞紐型物流地產,大多數經營轉運或短期儲存周轉類商品,商品在倉庫停留時間短,以整進零出為主,且隨進隨出進行分揀、配貨和送貨,大多數使用多式聯運方式。因此,項目應該選址于具備多式聯運條件的交通樞紐城市邊緣地區的交通便利地段,以方便轉運。

2.儲備型物流地產/儲存型物流地產項目選址要求

儲備型物流地產又被稱為儲存型物流地產,主要經營國家或所在地區的中、長期儲備物品,往往倉儲設施規模大,儲存功能強。因此,項目應該選址于城鎮邊緣或城市郊區的獨立地段,且具備直接而方便的水陸運輸條件。


上圖為瑞士舍兆諾維亞

CEI公司3號倉庫總平面圖


 

3.加工型物流地產項目選址要求

加工型物流地產以再生產和再加工為主要功能,以強化和提高服務為主要目的,以為消費者提供便利體現價值。因此,加工型物流地產項目一般應該選址于城市邊緣且藍領工人供應豐富的地區。

4.多功能物流地產項目選址要求

多功能物流地產集儲存、流通加工、分揀、配送、采購等多種功能于一體,是目前在發達國家所占比例較高的一種物流地產類型。多功能物流地產項目選址應該綜合考慮多種功能的需要,一般應該選址于城市邊緣交通便利且緊鄰藍領工人集中地區。除此之外,多功能物流地產項目選址往往還應該和所在城市零售店的分布建立一定聯系。

5.保稅物流地產項目選址要求

保稅物流地產使用海關核準的保稅倉庫存放保稅貨物,接受海關的直接監管,物品入庫或者出庫單據均需要由海關簽署。因此,保稅物流地產項目應該選址于可以享受到保稅政策的進出口境口岸附近,既可以選址于保稅區內,也可以選址于保稅區外。


上圖為瑞士日內瓦工業區

國際紅十字會物流中心一層平面圖


 

6.口岸服務型物流地產項目選址要求

口岸服務型物流地產往往利用口岸貨物集散的優勢,以先進的物流服務基礎設施設備為依托,以進出口貿易和轉口貿易為支撐,以現代信息技術為手段,以優化物流資源整合為目標,強化口岸周邊物流輻射功能,換載、接駁貨物為最大特點。因此,口岸服務型物流地產項目應該選址于口岸城市,主要提供轉運和保稅服務。

(二)按倉儲物品的類型分類

物流地產可以為多種類型的物品提供集散、周轉、保管、分揀、配送和流通加工等服務。根據倉儲物品的不同類型,物流地產可以分為綜合型物流地產、農產品、加工食品與農資物流地產(含鮮活農產品冷鏈物流地產)、制造品物流地產、建筑材料物流地產、資源型產品物流地產、再生資源回收物流地產等多種類型。由于不同類型的物品具有不同的特性,因此每類物流地產都具有特殊的項目選址要求。


上圖為瑞士日內瓦工業區

國際紅十字會物流中心一層剖面圖


 

1.綜合型物流地產項目選址要求

綜合型物流地產為種類繁多的物品提供服務,這類物流地產項目往往規模較大,滿足多種物品的倉儲需要,適合各種用戶的服務要求,經營應變能力較強。綜合型物流地產項目選址應該綜合考慮所經營物品的主要類別及其物流量的具體情況來選擇適合地段。

2.專業型物流地產項目選址要求

專業型物流地產專門針對煤炭、鋼鐵、機械、礦建材料、石油化工、食品、化肥、農副土特產、紡織服裝、醫藥、汽車及配件、機電設備、電子產品、家用電器、煙草、圖書報刊音像制品等某一類或某幾類物品提供集散、周轉、保管、分揀、配送和流通加工等服務。具體來說,專業型物流地產主要包括農產品、加工食品與農資物流地產(含鮮活農產品冷鏈物流地產)、制造品物流地產、建筑材料物流地產、資源型產品物流地產、再生資源回收物流地產等五種細分類型。


上圖為法國巴黎自治港

配送中心立面圖


 

(1) 農產品、加工食品與農資物流地產(含鮮活農產品冷鏈物流地產)項目選址要求

農產品、加工食品與農資物流地產(含鮮活農產品冷鏈物流地產)主要分為三種子類型。其中,經營果蔬食品的物流地產項目應該選址于入城干道處,以免運輸距離過長,果蔬食品損耗過大。除此之外,果蔬食品物流地產項目選址應該重點考慮支持“南菜北運”工程,與其保持良好的協調效應;鮮活農產品冷鏈物流地產項目往往選址于屠宰場、加工廠、毛皮處理廠等附近。有些冷鏈物流地產項目會產生特殊氣味、污水、污物,而且設備及運輸噪聲較大,可能對所在地環境造成一定影響,故多選址于城郊;經營糧食、糖和棉花的物流地產項目選址應緊密依托其主要產銷地,與“北糧南運”、“南糖北運”和“紡織配棉”工程相協調。


上圖為法國巴黎自治港

配送中心總平面圖


 

(2)制造品物流地產項目選址要求

制造品物流地產專門針對鋼鐵、機械、汽車、醫藥、家電、出版物或危險貨物等某一類或某幾類制造品提供集散、周轉、保管、分揀、配送和流通加工等服務。制造品物流地產項目選址應該與其服務的制造品種類及其生產制造企業分布緊密相關。因此,制造品物流地產項目往往主要布局于各類產業聚集區域。

(3)建筑材料物流地產項目選址要求

建筑材料物流地產專門針對建筑材料提供集散、周轉、保管、分揀、配送和流通加工等服務。建筑材料的物流量通常較大且占地較多,有時還會產生某些環境污染問題,且有嚴格的防火安全要求。因此,建筑材料物流地產項目應該選址于城市邊緣對外交通運輸干線附近。


上圖為奧地利薩爾茨堡

阿爾卑斯牛奶廠配送中心規劃概念圖


 

(4)資源型產品物流地產項目選址要求

資源型產品物流地產專門針對石油、煤炭、鐵礦石以及其他資源型產品提供集散、周轉、保管、分揀、配送和流通加工等服務。資源型產品物流地產項目應該滿足防火要求,項目應該依托煤炭、石油、鐵礦石等重要產品的生產基地和市場布局,選址于城郊獨立地段。在氣候干燥、風速較大的城鎮,還必須選擇大風季節的下風位或側風位。特別是經營油品的物流地產項目應該選址于遠離居住區和其他重要設施的地段;經營煤炭的物流地產項目應該選址于晉陜蒙(西)寧甘、內蒙古東部、新疆等煤炭外運重點通道,以及環渤海等大型煤炭儲配基地和重點煤炭物流節點。

(5)再生資源回收物流地產項目選址要求

再生資源回收物流地產專門針對包裝物、廢舊電器電子產品等生活廢棄物和報廢工程機械、農作物秸稈、消費品加工中產生的邊角廢料等有使用價值廢棄物提供集散、周轉、保管、分揀、配送和流通加工等服務。再生資源回收物流地產項目有利于實現廢棄物的妥善處理和循環利用,項目選址往往應該依托生活廢棄物和生產過程中產生的廢棄物的集中區域。


上圖為奧地利薩爾茨堡

阿爾卑斯牛奶廠配送中心區位圖


 

(三)按服務輻射的范圍分類

不同類型的物流地產具有不同大小的服務半徑,有的物流地產服務范圍可以跨越國界,有的物流地產服務范圍可以跨越城市,有的物流地產服務范圍僅限于某一個城市。按服務輻射范圍的不同,物流地產可以分為國際型物流地產、區域型物流地產和城市型物流地產等多種類型。由于不同的服務輻射半徑意味著不同的項目定位,因此按服務輻射范圍劃分的各類物流地產都具有不同的項目選址要求。

1.國際型物流地產項目選址要求

國際型物流地產是深入參與國際分工、具有一定國際競爭力和全球影響力、主要服務于跨國貿易企業、暢通與主要貿易伙伴和周邊國家便捷高效的國際物流基礎設施,是應對日趨激烈的國際競爭、不斷加快的國際產業轉移步伐、快速發展的服務貿易,以及日益形成的全球采購、全球生產和全球銷售的物流發展模式的重要基礎,也是應對日益激烈的全球物流企業競爭的重要條件。國際型物流地產項目應該選址于歐亞大陸橋、中歐鐵路、絲綢之路經濟帶、海上絲綢之路、面向中亞、南亞、西亞的戰略物流樞紐及面向東盟的陸海聯運、江海聯運節點和重要航空港,以及面向俄羅斯、連接東北亞及歐洲的物流大通道沿線。


上圖為荷蘭蒂爾堡

斯汀公司倉庫剖面圖


 

2.區域型物流地產項目選址要求

區域型物流地產的服務范圍可以跨越城市,具有較強的輻射半徑和較大的庫存能力,且物流設施齊全,用戶較多,配送量較大,以配送一級城市物流中心為主,以配送批發商為輔。因此,區域型物流地產項目應該選址于全國性物流節點城市和區域性物流節點城市。

3.城市型物流地產項目選址要求

城市型物流地產的服務范圍主要限于所在城市,以所在城市配送為主,且主要以汽車運輸方式直接配送到最終用戶,實現“門到門”式的配送活動。城市型物流地產項目廣泛布局于具有一定物流需求的一般城鎮。

(四)按所在城市的類型分類

不同類型的物流地產商往往會制定不同類型的區域發展戰略,有的物流地產商選擇在大中城市投資建設和運營管理物流地產項目;有的物流地產商選擇在中小城鎮布局物流地產項目;還有些物流地產商充分依托“地利”優勢,在河道(江)較多的城鎮投資建設和運營管理物流地產項目,如此種種,不一而足;诖,物流地產可以劃分為大中城市物流地產、中小城鎮物流地產和河道(江)較多的城鎮物流地產等多種類型,每類物流地產都具有特殊的項目選址要求。


上圖為荷蘭蒂爾堡

斯汀公司倉庫一層平面圖


 

1.大中城市物流地產項目選址要求

大中城市物流地產布局于大中城市。在大中城市,物流地產項目往往采用集中與分散相結合的方式進行選址。其中,那些被定位為物流節點城市的大中城市是區域物流發展的重要樞紐。在這些大中城市,物流地產項目尤其需要根據城市產業特點、發展水平、設施狀況、市場需求、功能定位、物流基礎設施布局規劃、產業發展環境優化調整方向等進行選址。

2.中小城鎮物流地產項目選址要求

中小城鎮物流地產布局于中小城鎮。雖然我國中小城鎮為數眾多,但每個中小城鎮的物流地產項目數量卻很有限。中小城鎮物流地產項目選址不宜過于分散,且宜選擇獨立地段。在中小城鎮物流地產中,那些配送末端網點類型的物流地產項目往往會布局在中小城鎮甚至村鎮。


上圖為荷蘭蒂爾堡

斯汀公司倉庫總平面圖


 

3.河道(江)較多的城鎮物流地產項目選址要求

河道(江)較多的城鎮物流地產布局于河道(江)較多的城鎮。在河道(江)較多的城鎮,商品集散大多利用水運,因此這些城鎮的物流地產項目往往選址于沿河(江)地段,以便充分發揮水運的“地利”優勢,有效降低物流成本,提升物流效率。截至2013年底,我國內河航道通航里程12.59萬公里,其中三級及以上高等級航道1.02萬公里。全國港口擁有萬噸級及以上泊位2001個,其中內河港口394個。

(五)按服務客戶的類型分類

不同類型的物流地產往往服務于不同類型的客戶和市場。根據不同的客戶導向和市場導向,物流地產可以劃分為制造業物流地產(也被稱為生產服務型物流地產)、商貿服務業(包括電子商務)物流地產(也被稱為商貿服務型物流地產)、第三方物流地產等多種類型,每類物流地產都具有特殊的項目選址要求。


上圖為丹麥哈澤斯萊烏

綾致集團配送中心鳥瞰圖


 

1.制造業物流地產/生產服務型物流地產項目選址要求

制造業物流地產(也被稱為生產服務型物流地產)主要服務于生產制造企業,項目選址應該著重考慮成本最小化。未來我國將會建立起與新型工業化發展相適應的制造業物流(也被稱為生產服務型物流)服務體系,形成一批具有全球采購、全球配送能力的供應鏈服務商。根據制造業物流地產(也被稱為生產服務型物流地產)的市場導向和客戶導向,其項目選址應該毗鄰工業集聚區,提供供應鏈一體化服務,嚴格遵循“與制造業企業緊密配套、有效銜接”的原則。國家鼓勵各類產業聚集區域和功能區配套建設公共外倉,引進第三方物流企業。


上圖為丹麥哈澤斯萊烏

綾致集團配送中心總平面圖


 

2.商貿服務業(包括電子商務)物流地產/商貿服務型物流地產項目選址要求

商貿服務業(包括電子商務)物流地產(也被稱為商貿服務型物流地產)主要服務于流通企業(包括電子商務企業),項目選址應該著重考慮收入最大化。根據商貿服務業(包括電子商務)物流地產(也被稱為商貿服務型物流地產)的市場導向和客戶導向,其項目選址應該面向城市主要商圈和批發市場,嚴格遵循“與商貿服務業(包括電子商務)企業緊密配套、有效銜接”的原則。

3.第三方物流地產項目選址要求

第三方物流地產主要服務于第三方物流企業,根據第三方物流地產的市場導向和客戶導向,其項目選址應該根據第三方物流企業服務的產業和企業類型及其經營的商品類別和物流量來選擇合適地段。

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